Derechos de los inquilinos: comprender el desalojo constructivo

¿El propietario está tratando de forzarlo a que se vaya haciendo que la propiedad sea difícil o imposible de usar? Si es así, necesita conocer sus derechos cuando se trata de un desalojo constructivo.

¿Su arrendador cortó el agua, no reparó un electrodoméstico roto o trató de bloquear el acceso al edificio? A veces, los propietarios toman tales medidas para obligar a un inquilino a interrumpir el proceso legal de desalojo o porque no existen motivos legales para el desalojo.

Ya sea que esté alquilando una propiedad residencial o comercial, si el propietario está interfiriendo con el uso que usted hace de las instalaciones en un intento de obligarlo a mudarse, debe comprender sus derechos relacionados con el desalojo constructivo.

Mujeres tratando de abrir el grifo de agua

¿Qué es el desalojo constructivo?

Desalojar legalmente a un inquilino puede ser costoso y llevar mucho tiempo para el propietario, quien debe pagar los honorarios del tribunal, el servicio y los abogados. El proceso puede llevar aún más tiempo y dinero si el inquilino no se muda voluntariamente. Algunos propietarios se sienten tentados a acortar el tiempo y reducir el costo utilizando otros medios para lograr que un inquilino desaloje. Sin embargo, esto puede ser aún más costoso a largo plazo si el inquilino demanda por desalojo constructivo.

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El desalojo forzoso es una forma ilegal de intentar que un inquilino desaloje. Por ejemplo, un arrendador puede dificultar o imposibilitar que el arrendatario continúe usando la propiedad. Las frases legales que se usan para describir un desalojo constructivo incluyen «privar al inquilino del disfrute tranquilo de la propiedad» y «dejar la propiedad inhabitable».

Tales acciones a menudo implican que el arrendador corte los servicios públicos, cambie las cerraduras de las puertas, se niegue a hacer reparaciones esenciales o bloquee la entrada de la propiedad. El desalojo constructivo también puede consistir en acosar al inquilino a través de acciones como ingresar a las instalaciones sin previo aviso, presentarse repetidamente con el pretexto de «verificar las instalaciones», llamar repetidamente al inquilino, gritarle o usar lenguaje abusivo.

El desalojo constructivo no requiere necesariamente que el arrendador realmente tenga la intención de hacer que el inquilino se vaya. El incumplimiento de las obligaciones impuestas al arrendador por la ley o por los términos del contrato de arrendamiento también puede considerarse un desalojo implícito.

Esto puede incluir asuntos tales como no reparar un techo con goteras o reparar un electrodoméstico roto. Si otros inquilinos del propietario se involucran en actividades que interfieren con el disfrute de la propiedad por parte de los inquilinos, como tener fiestas ruidosas frecuentes, el propietario tiene el deber de controlar a los otros inquilinos. El hecho de que el propietario no lo haga después de haber sido notificado del problema también puede constituir un desalojo constructivo.

¿Qué es el desalojo constructivo parcial?

En muchos estados, no es necesario que todas las instalaciones sean inhabitables. El desalojo constructivo parcial puede ocurrir si se priva a un inquilino del uso de una parte de la propiedad.

Por ejemplo, daños en el techo que causan una fuga importante de agua en uno de los tres dormitorios de un apartamento, lo que hace que solo un dormitorio sea inhabitable. Esto no requiere que el inquilino se mude de la casa, pero aún puede permitirle reducir o suspender el pago del alquiler.

Recurso de Desalojo Constructivo

Un inquilino que es objeto de un desalojo constructivo puede presentar una demanda contra el propietario. En la corte, el inquilino debe probar ciertos hechos, denominados elementos de desalojo constructivo. Estos elementos son:

  1. Qué condiciones existían que hicieron que la propiedad fuera inhabitable
  2. Que dichas condiciones se debieron a la acción o inacción del arrendador
  3. Que el arrendador fue notificado de dichas condiciones
  4. Que el arrendador no remedió el problema en un tiempo razonable
  5. Que el arrendatario desaloje el local en un plazo razonable desde que el inmueble quedó inhabitable, si bien este último extremo no es exigible en caso de desahucio parcial parcial.

Para los dos últimos elementos, lo que se considera un tiempo razonable variará dependiendo de la naturaleza de la situación que hizo que las instalaciones fueran inhabitables. Por ejemplo, un tiempo razonable para reparar un sistema de calefacción averiado en Minneapolis en enero será menor que para reparar un horno averiado. Los problemas de salud y seguridad requieren una solución más rápida que los problemas que crean inconvenientes.

Además de los elementos mencionados anteriormente, el arrendatario también debe establecer qué daños sufrió, como el costo de la mudanza, cualquier costo adicional incurrido para asegurar una vivienda temporal y una nueva propiedad de alquiler, y cualquier costo médico por lesiones o enfermedades que resulten del desalojo constructivo. En un caso de desalojo parcial, los daños generalmente toman la forma de reducir o eliminar los cargos de alquiler por el tiempo que la propiedad estuvo parcialmente inhabitable.

El desalojo constructivo puede permitirle rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo y reclamar daños y perjuicios al arrendador. Sin embargo, dado que la ley de desalojo constructivo varía según la jurisdicción, es recomendable consultar a un abogado tan pronto como surja un problema.