Conociendo su contrato y escritura de venta
¿Su transferencia de bienes raíces pendiente implica una escritura de negociación y venta? Si es así, debe comprender cómo este documento puede afectar sus derechos legales.
Si está comprando una propiedad que fue objeto de una ejecución hipotecaria, una venta fiscal o el patrimonio de una persona fallecida, es posible que encuentre un documento conocido como escritura de negociación y venta. Tales escrituras se usan más comúnmente en Colorado, Nueva York, Vermont, Washington y Wyoming. En tal transacción, debe comprender las limitaciones de dicha escritura.
Transferencias de bienes inmuebles
Para comprender una escritura de negociación y venta, primero debe comprender cierta información básica sobre las transferencias de propiedad en general. Si bien la ley estatal determina los requisitos exactos para una escritura, cualquier escritura, incluida una escritura de negociación y venta, debe contener la siguiente información:
- El nombre del otorgante o de la persona que transfiere el título
- El nombre del concesionario, o persona que recibe el título
- Una declaración de que el título se transfiere del otorgante al concesionario
- La descripción legal oficial de la propiedad.
- La firma del otorgante y la fecha de la firma
Las leyes estatales también requieren a menudo que una escritura sea firmada por dos testigos y que las firmas sean notariadas.
Tipos comunes de escrituras
Hay varios tipos de escrituras. El tipo que se utilice depende de la naturaleza de la transferencia. Las diferencias entre ellos se relacionan con las garantías, también llamadas garantías o convenios, que el otorgante hace sobre la calidad del título que se transfiere. Estas garantías generalmente se dividen en dos categorías: garantías con respecto a la propiedad del otorgante de la propiedad y garantías con respecto a los reclamos contra la propiedad. Los reclamos, también llamados gravámenes, son tipos de problemas de título, como gravámenes mecánicos por reparaciones o mejoras a la propiedad, gravámenes judiciales por demandas contra dueños anteriores, o disputas por títulos, linderos o servidumbres.
Las escrituras más comunes utilizadas en la mayoría de los estados son:
- Escritura de garantía general. Se usa más comúnmente cuando se vende una propiedad, una escritura de garantía general incluye declaraciones de que el otorgante es el dueño legal de la propiedad, que no hay absolutamente ningún reclamo legal contra la propiedad y que el otorgante eximirá de responsabilidad al beneficiario en caso de que se presenten reclamos. aumentar. Algunos estados tienen un formulario oficial en las leyes del estado, comúnmente conocido como escritura de garantía estatutaria , donde las garantías están implícitas y no se establecen en la escritura.
- Escritura de garantía especial. También llamada escritura de garantía limitada, una escritura de garantía especial cubre solo los reclamos incurridos mientras el otorgante tiene el título, no los que surgieron antes de que el otorgante fuera dueño de la propiedad. Una escritura de garantía especial se utiliza a menudo cuando el otorgante vende la propiedad adquirida mediante ejecución hipotecaria.
- Escritura de renuncia. El vendedor no ofrece garantías con este tipo de escritura. En esencia, una escritura de renuncia dice: "Le transfiero todos mis derechos sobre esta propiedad, pero no garantizo que tenga ningún derecho sobre esta propiedad". o fuera de un fideicomiso, o para corregir un problema con el documento en sí, como la falta de ortografía de un nombre.
Negociación y Escrituras de Venta
En su forma más básica, una escritura de negociación y venta incluye una garantía de que el otorgante tiene el título de la propiedad, pero no garantiza que la propiedad esté libre de reclamos. Esto se conoce como una escritura de negociación y venta sin pactos. Desde la perspectiva del concesionario, esto es mejor que una escritura de renuncia pero no tan bueno como una escritura de garantía. Si una escritura de negociación y venta establece específicamente una o más garantías adicionales, se conoce como una escritura de negociación y venta con convenios, lo que la hace similar a una escritura de garantía especial.
Las escrituras de negociación y venta se utilizan con mayor frecuencia cuando la propiedad se transfiere de conformidad con una ejecución hipotecaria, venta de impuestos o liquidación del patrimonio de una persona fallecida. También se pueden usar en las mismas situaciones que una escritura de renuncia, aunque le brindan al concesionario un poco más de protección.
En general, un otorgante preferiría usar una escritura de negociación y venta porque limita su responsabilidad. Por el contrario, un concesionario preferiría una escritura de garantía general porque les brinda la mayor protección posible.
Si está tomando el título de la propiedad con una escritura de negociación y venta, debe comprender que está aceptando el riesgo de que pueda haber reclamos contra la propiedad. Si se incluyen garantías o convenios en la escritura, debe leerlos detenidamente para asegurarse de que los comprende.
Al aceptar la transferencia con una escritura de compraventa, no puede demandar al otorgante si surge algún tipo de reclamo, a menos que esté específicamente cubierto por un pacto en la escritura. Para reducir las posibilidades de un problema, es posible que desee obtener una búsqueda de título y un seguro de título .
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