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Alquilar una habitación en su casa: California y otros inquilinos y otros derechos

Un inquilino debe verificar su contrato de arrendamiento para ver si se le permite alquilar una habitación en un apartamento, condominio, hogar, unidad de vivienda accesoria (ADU) o unidad de vivienda de accesorios junior (JADU). Si el contrato de arrendamiento no dice nada sobre el tema, se presume que el inquilino puede alquilar una habitación, pero el inquilino no debe dar esto por sentado. Debería discutir el asunto con su arrendador antes de alquilar la habitación. Un inquilino que alquila una habitación a otra parte en violación de un contrato de arrendamiento escrito u oral puede ser desalojado por violar los términos del contrato de arrendamiento.

Co-Tenant vs. Subtenant

Un inquilino y un arrendador también deben aclarar si un nuevo residente se consideraría un co-inquilino o un subinquilino. Un co-inquilino forma un contrato con el propietario y pagará el alquiler directamente al propietario. El inquilino original no tiene el poder de desalojar a un co-inquilino. Solo el propietario tiene este poder.

Un subinquilino paga el alquiler al inquilino original, que también se llama el inquilino principal. En esta situación, solo el inquilino principal ha formado un contrato con el propietario. El inquilino principal tiene derechos y obligaciones bajo el contrato de arrendamiento, pero el subinquilino no. Tanto el inquilino principal como el arrendador tienen el poder de desalojar al subinquilino.

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Asignaciones de interés de arrendamiento

Una asignación ocurre cuando un inquilino transfiere toda su participación en el arrendamiento a un nuevo residente. El inquilino original deja de ser inquilino. El nuevo inquilino toma su lugar. El contrato de arrendamiento se convierte en un contrato entre el nuevo inquilino y el propietario. Un contrato de arrendamiento puede prohibir las asignaciones. Si un contrato de arrendamiento es silencioso o ambiguo en la asignación, la ley de California establece que «la ambigüedad se interpretará a favor de la transferibilidad».»

Un inquilino que realiza una asignación completa del contrato de arrendamiento generalmente sigue siendo responsable en virtud del contrato de arrendamiento. El inquilino original es responsable de su término inicial y de cualquier opción de extensión otorgada antes de la asignación. Esto significa que si el nuevo inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario puede cobrar el alquiler al inquilino original. El inquilino original puede llegar a un acuerdo con el propietario y pagar dinero adicional para liberarlo de dicha responsabilidad.

Restricciones estatales

Un inquilino debe asegurarse de que alquilar a otro individuo no viole la ley estatal de California con respecto al número máximo de personas en una habitación y vivienda. California utiliza la fórmula dos más uno. Esto permite que dos personas ocupen cada habitación y una persona adicional en la sala de estar. Hay una excepción para permitir que un niño pequeño esté en la misma habitación que sus padres. Si tener más personas en la unidad no presenta problemas de salud y seguridad, más personas pueden vivir en la vivienda.

Ordenanzas de la ciudad

Un inquilino debe revisar las ordenanzas de su ciudad y condado con respecto al alquiler de una habitación. Por ejemplo, la ordenanza de alquiler de San Francisco generalmente permite que un inquilino reemplace a un compañero de cuarto que sale y / o aumente el número de ocupantes que viven en la unidad. Esto es cierto incluso si dichos reemplazos o aumentos están prohibidos por el arrendamiento escrito. Sin embargo, un inquilino no puede subarrendar o asignar el arrendamiento completo a un nuevo inquilino en violación de un arrendamiento. El inquilino tampoco puede subarrendar la unidad a un turista o para uso transitorio como se define en la ordenanza de alquiler a corto plazo de la ciudad por un período de menos de 30 días.

Oakland establece que el subarriendo no es motivo para la terminación de un arrendamiento si el arrendador retuvo injustificadamente el derecho de subarrendar después de una solicitud por escrito del inquilino si el inquilino continúa residiendo en la unidad y el subarriendo es un reemplazo uno por uno de un inquilino saliente.Se considera que un propietario que no responde a la solicitud de un inquilino de subarrendar dentro de los 14 días ha aprobado el subarriendo. El abogado de la ciudad tiene la autoridad para hacer cumplir esta regla, que es parte de la ordenanza de «causa justa de desalojo» de Oakland.

Usos ilegales no protegidos

Incluso si el contrato de alquiler de un inquilino le permite alquilar una habitación en la casa, el inquilino no puede alquilar la habitación con un propósito ilegal. Esto violaría el arrendamiento y la ley estatal. También podría violar las ordenanzas de la ciudad y el condado. Como ejemplo, un inquilino no puede alquilar una habitación en un departamento con el fin de fabricar una droga ilegal.

Unidades ilegales

Un inquilino no puede alquilar una unidad ilegal. Una unidad ilegal es una vivienda que no cumple con los requisitos de habitabilidad definidos por la ley estatal y las ordenanzas de la ciudad o del condado. Como ejemplo, una habitación sería inhabitable si tuviera una condición que creara un peligro, como la pintura con plomo.

Cuando un inquilino principal alquila una habitación que es inhabitable, el contrato de alquiler entre él y el subinquilino es nulo. Esto significa que el inquilino no tiene derecho a cobrar o solicitar el alquiler del subinquilino. El arrendador también puede desalojar a un inquilino que alquila dicha habitación por violar el contrato de arrendamiento. Esto se debe a que ella participó en una actividad ilegal relacionada con la propiedad.

Algunas ciudades, como San Bernardino, tienen programas especiales de inspección para reducir el alquiler no autorizado de ciertos tipos de propiedades. El programa de San Bernardino se refiere a propiedades de alquiler unifamiliares. Al ofrecer una casa unifamiliar en alquiler, el propietario consiente que la ciudad inspeccione la propiedad anualmente. Un inquilino de una casa unifamiliar debe tener en cuenta que un oficial de la ciudad puede visitar la residencia y determinar si ha alquilado una unidad ilegal.

Alquileres a corto plazo

Muchas ciudades y condados de California han promulgado ordenanzas que determinan si un inquilino puede ofrecer un alquiler a corto plazo. Los inquilinos a menudo usan una plataforma tecnológica como Airbnb o VRBO, o un sitio web como Craigslist para anunciar alquileres a corto plazo. Las ordenanzas afectan a las partes de manera diferente dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, qué tipo de propiedad es, cuánto dura el alquiler a corto plazo y los términos del arrendamiento o contrato de alquiler. Las ordenanzas locales también afectan al dueño de la propiedad. Una ciudad o condado puede exigir al propietario que registre la propiedad, obtenga una licencia o permiso o pague tarifas e impuestos para ofrecer un alquiler a corto plazo.

Un inquilino y propietario que viole una ordenanza local puede sufrir sanciones financieras y otras sanciones, como la denegación de permisos futuros para alquileres a corto plazo. Un inquilino debe evitar tratar de generar dinero extra a través de los ingresos por alquiler sin hablar con su arrendador. El inquilino debe aclarar quién tiene derecho a recibir el alquiler del nuevo residente. Un inquilino también debe ser consciente de que cobrar el alquiler se considera que está ganando dinero. El dinero ahora se convierte en ingreso imponible, que el inquilino debe informar.

Leer más: Leyes de alquiler a corto plazo en California: Regulaciones, Airbnb & amp; Más

Verificaciones de antecedentes y depósitos de seguridad

Un inquilino principal que ofrece una habitación en alquiler a un subinquilino puede requerir que un subinquilino obtenga una verificación de antecedentes. También puede exigirle al subinquilino que le pague un depósito de seguridad. Cuando un subinquilino paga un depósito de seguridad a un inquilino principal, no se considera que haya pagado un depósito de seguridad al arrendador del inquilino principal.

Algunas ciudades y condados en California tienen ordenanzas que tienen en cuenta las verificaciones de antecedentes y los depósitos de seguridad. Oakland prohíbe que un propietario pregunte sobre el historial criminal de un inquilino potencial. Un inquilino principal debe tratar de cumplir con las mismas reglas que un propietario. Un inquilino que no tiene claro si leyes como esta se aplican a él debe consultar a un abogado propietario-inquilino.

Un inquilino principal que arrienda a un subinquilino debe seguir la ley estatal de California con respecto al monto del depósito de seguridad. Un inquilino principal que subarrenda una habitación sin amueblar puede exigir al subinquilino que pague hasta dos veces el alquiler mensual por el depósito de seguridad. Un inquilino principal que alquila una habitación amueblada puede requerir que el subinquilino pague hasta tres veces el alquiler. También puede exigir que el depósito de seguridad se use para el alquiler del último mes. Esto puede ser arriesgado porque el depósito de seguridad puede no ser suficiente para cubrir el alquiler del último mes y cualquier daño a la habitación.

Leer más: Ley de Depósito de Seguridad de California: Una Guía para Propietarios & amp; Inquilinos

Deber de reparación

La ley de California requiere que un inquilino use un cuidado razonable para mantener una unidad de alquiler residencial, incluidas todas las áreas comunes dentro y fuera de la unidad. Un inquilino que daña cualquier parte del local es financieramente responsable de las reparaciones. Un inquilino principal es financieramente responsable de los daños de su subinquilino. Esto incluye daños que hacen que las instalaciones caigan por debajo de los estándares de habitabilidad.

Leer más: Responsabilidades de reparación del propietario en California: Derechos del inquilino

Reglas de vivienda justa

Un inquilino principal que alquila una habitación no puede violar la ley estatal de California y las ordenanzas locales con respecto a la vivienda justa. Esto significa que un inquilino principal no puede discriminar a un subinquilino en función de factores como la raza, el color y la discapacidad. Hay ciertos factores sobre los cuales un inquilino principal tiene más libertad para rechazar a un solicitante. Estos incluyen ciudadanía, estado migratorio e idioma primario.

Un inquilino principal en una comunidad superior podría rechazar a un solicitante debido a la edad del solicitante. Esto es cierto porque la ley estatal de California protege a las comunidades y normas de alto nivel relacionadas con ellas. Un inquilino principal podría rechazar a un solicitante que estaba por debajo del límite de edad de la comunidad. De hecho, un inquilino principal podría enfrentar problemas si no rechazara a dicho solicitante.

En general, una persona que ofrece vivienda no puede discriminar a un solicitante debido al estado familiar del solicitante. El estado familiar cubre un hogar con niños menores de 18 años, una persona que está embarazada o una persona o familia que busca la custodia legal de niños menores de 18 años. Sin embargo, un inquilino principal que alquila una habitación podría tener algo de espacio para rechazar a un solicitante debido a este factor.

Si un inquilino principal alquilara una habitación en una casa a un subinquilino que traía niños con él, el inquilino principal podría enfrentar una situación en la que había demasiadas personas en la habitación. El inquilino principal sería responsable de violar la ley estatal, las ordenanzas locales y su propio contrato de arrendamiento por hacinamiento. Un inquilino principal con preguntas sobre la aplicación de las leyes de vivienda justa al subarriendo debe consultar a un abogado con experiencia en la ley de propietarios e inquilinos.

Aumentar el alquiler

La ley de California y las ordenanzas locales se combinan para determinar si el propietario puede aumentar el alquiler si un nuevo inquilino se muda. En general, la ley de California establece que un propietario puede aumentar el alquiler si un subinquilino se hace cargo por completo de un apartamento. Un propietario también puede aumentar el alquiler hasta en un 10 por ciento para un ocupante adicional si esa persona no es cónyuge o hijo del inquilino original.

San Francisco proporciona un ejemplo de cómo las ordenanzas locales pueden cambiar estas reglas. Aquí, un propietario no puede aumentar el alquiler de una unidad debido al reemplazo del inquilino que sale o la adición de nuevos ocupantes. Esto es cierto incluso si el inquilino original aceptó el aumento. Sin embargo, si el inquilino original o todos los inquilinos originales han desocupado permanentemente la unidad, y los únicos ocupantes restantes son los subinquilinos que se mudaron a partir del 1 de enero de 1996, el propietario puede aumentar la tarifa de alquiler al mercado.

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