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¿Qué es una casa de venta corta en California??

Según los datos de ManageCasa de 2019, el precio medio de una casa en California es de $ 575,160, con viviendas que duran aproximadamente 31 días en el mercado de venta. En pocas palabras, un cóctel de baja oferta, bajas tasas de interés a principios de 2020 y enormes costos de vivienda hacen que el mercado inmobiliario de Golden State & ampos sea una bolsa de cosas buenas y malas. Y las ventas en corto son una mezcla propia. Si bien la venta en corto de una casa puede evitar efectivamente la ejecución hipotecaria y ayudar al vendedor a volver al camino hacia la estabilización de las finanzas, los puntajes de crédito generalmente tienen un impacto sustancial, y el vendedor puede tener dificultades para comprar otra casa después.

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¿Qué es una venta corta??

Ya sea que esté en California, Colorado o Connecticut, una venta corta de una casa es lo mismo: es lo que sucede cuando una casa se vende por menos de lo que se debe en el préstamo hipotecario en el momento de la casa. venta de s. Las ventas en corto solo ocurren cuando el saldo pendiente de la hipoteca es mayor que el valor de mercado actual de la vivienda y los automóviles. En ventas cortas típicas, el precio de venta es aproximadamente comparable a la cantidad que la casa obtendría en una venta de ejecución hipotecaria.

Para avanzar con una venta corta, el propietario de la vivienda, en este caso el prestatario del préstamo hipotecario, debe expresarle a su prestamista hipotecario que está soportando legítimamente dificultades financieras, y eventualmente debe proporcionar varias formas de prueba documentada de las circunstancias. Si el prestatario es elegible para otros métodos ofrecidos por el prestamista para ponerse al día con los pagos de su hipoteca, como refinanciar el préstamo hipotecario, la indulgencia o alguna otra forma de modificación del préstamo, el prestamista podría no aprobar la venta en corto a favor de estas opciones .

El proceso de venta corta

Cuando una venta en corto de una casa se convierte en la opción sobre la mesa, el prestamista hipotecario debe aprobar la venta en corto y aceptar finalmente el monto de venta más bajo como el pago total y final del préstamo hipotecario. Entonces, sí, es una pérdida financiera para el prestamista, pero los prestamistas a menudo encuentran que las pérdidas son preferibles a la alternativa: la ejecución hipotecaria de la casa. Sin embargo, vale la pena señalar que en California, los prestamistas no están obligados a aprobar una venta corta o aceptar un pago de préstamo por menos del monto adeudado.

Cuando el prestamista aprueba la venta en corto, el propietario y el prestamista elaboran una línea de tiempo juntos, que será, por supuesto, ser muy acelerado si la casa ya ha entrado en procedimientos previos a la ejecución hipotecaria, y aún más si la fecha de venta de la ejecución hipotecaria ya se ha establecido, ya que la venta en corto es un remedio de ejecución hipotecaria. A partir de aquí, el típico proceso de venta corta se parece a esto:

  • El vendedor presenta el papeleo requerido al prestamista para demostrar dificultades, generalmente incluyendo documentos como los últimos dos años & amp; declaraciones de impuestos, extractos bancarios recientes y recibos de pago, y una carta de dificultades.
  • El vendedor o agente ordena un informe de título para garantizar que la casa no tenga múltiples gravámenes en su contra, como una segunda hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria, que puede retrasar o inhibir una venta corta, ya que cada titular de gravamen debe aceptar la venta en corto. 
  • El vendedor y / o agente fijó un precio para la vivienda, generalmente basado en el valor de mercado actual o la evaluación. 
  • La casa se coloca en el mercado, con el propietario trabajando a menudo junto a un agente del vendedor y de los automóviles para anunciar y mostrar la propiedad a posibles compradores.
  • Una vez que se hacen las ofertas, el vendedor revisa y finalmente elige una oferta.  

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Ventas cortas: el paisaje nacional

En el panorama general, Las ventas en corto en 2020 en California son una forma relativamente poco común de vender una casa, como a menudo resultan de eventos de la vida y dificultades que causan agitación genuina, resultando en un propietario y unos;s incapacidad para pagar la hipoteca, incluso con cualquier remedio financiero que el prestamista pueda ofrecer. A nivel nacional, U.S.News and World Report señala que el 18 por ciento de las ventas de viviendas unifamiliares fueron ventas cortas en 2009 en el pico de una crisis histórica de vivienda, pero para 2018 las ventas en corto representaban solo el 1 por ciento de todas las ventas de viviendas en los Estados Unidos debido al aumento de los valores de muchos mercados nacionales en todo el país.

Ventas cortas en California

En comparación con el panorama nacional, las ventas en corto en California son igualmente escasas en 2020, pero pueden estar aumentando una vez más. En 2013, aproximadamente cinco años después del punto de que el escritor de Los Angeles Times, Alejandro Lazo, dice que «los precios de la vivienda se salieron del precipicio», las ventas en corto de viviendas realmente superaron el número de viviendas embargadas.Después de un período de cierta estabilización, Intempus Property Management informa en 2019 que el número de viviendas en California que estaban bajo el agua, lo que significa que el propietario debe más en el saldo hipotecario que el valor total de la vivienda, había aumentado por primera vez desde 2009.

Si bien ninguna de estas tendencias garantiza que las ventas en corto aumentarán en número, factores como estos naturalmente colocan a los propietarios en una posición más probable para realizar ventas en corto en un esfuerzo por evitar la ejecución hipotecaria. Como reflejo de las amplias tendencias inmobiliarias, California está sola; esto también puede ser indicativo de las tendencias inmobiliarias nacionales.

Ventas cortas en California: leyes contra la deficiencia

El estado de California tiene más de unas pocas cosas que decir sobre las ventas en corto, legalmente hablando. En 2011, entró en vigencia la legislación patrocinada por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, particularmente en relación con las deficiencias de venta en corto. Una deficiencia, en este caso, es la diferencia entre el monto del préstamo adeudado y el monto recibido o cobrado cuando se cierra el préstamo. Una sentencia de deficiencia es una decisión judicial que le da un derecho de retención al deudor por el cobro de esa deficiencia. Entonces, en términos de ventas cortas, un fallo por deficiencia hace que el antiguo propietario sea personalmente responsable de pagar esa diferencia. Pueden enfrentar consecuencias como salarios embargados, grandes golpes en su calificación crediticia o incluso gravámenes contra otras propiedades que poseen.

Quizás lo más importante es que la ley estatal prohíbe a los prestamistas hipotecarios en California cobrar una deficiencia u obtener un fallo de deficiencia para una venta corta que implique cualquier préstamo garantizado por una propiedad de una a cuatro unidades residenciales: jerga de bienes raíces para una propiedad con uno a cuatro residenciales unidades. Código de Procedimiento Civil de California Sección 580 (e), no termina con deficiencias de venta corta. También prohíbe a los prestamistas exigir a los prestatarios que paguen cualquier compensación adicional para obtener la aprobación de una venta corta, aparte del producto de la venta en sí. Al aprobar esta ley, SB 458, los legisladores de California tenían como objetivo aliviar el impacto de la actual crisis de ejecución hipotecaria, protegiendo las ventas en corto como una alternativa a la ejecución hipotecaria. Antes del proyecto de ley 458 del Senado, el proyecto de ley 931 del Senado tuvo el mismo efecto, pero solo fue válido temporalmente de 2009 a 2010; El proyecto de ley más nuevo hace que estas protecciones sean permanentes.

Protección contra la responsabilidad en California

Si bien las protecciones contra la deficiencia de SB 458 & ampos ayudan a proteger a los californianos de consecuencias financieras aún más impactantes después de una venta corta, los vendedores deben cumplir con numerosas calificaciones para protegerse de la responsabilidad personal por una deficiencia de venta corta. Estos calificadores incluyen:

  • El préstamo hipotecario debe estar garantizado únicamente por una escritura de fideicomiso o hipoteca.
  • El préstamo hipotecario no debe ser para una unidad de vivienda de más de cuatro unidades de vivienda.
  • El prestatario debe vender la propiedad por menos del saldo pendiente actual del préstamo.
  • El prestamista hipotecario debe proporcionar un consentimiento por escrito para la venta en corto.
  • El título debe transferirse voluntariamente a un comprador a través de una escritura de subvención u otro documento de transporte, que debe registrarse en el condado de la venta de la propiedad y de los automóviles.
  • El producto de la venta debe ser entregado al prestamista del prestamista y agente de los automóviles.

Si bien las protecciones contra la deficiencia de California se aplican ampliamente a propiedades con hasta cuatro unidades residenciales y no se extienden específicamente a propiedades como unidades comerciales o lotes vacantes, algunos expertos legales interpretan la ley de manera más amplia. Por ejemplo, la cuarta edición de & quot;Miller & amp; Star California Real Estate,& quot; El tratado inmobiliario más utilizado y reconocido judicialmente en California, dice eso & quot;la legislación antideficiencia se aplica para impedir un juicio de dinero contra el fiduciario incluso cuando no ha habido una venta de ejecución hipotecaria ni en un derecho de retención senior ni en el derecho de retención que garantiza el billete de compra.»

Excepciones contra la deficiencia en California

Del mismo modo, ciertos factores eximen a los californianos de las protecciones contra la deficiencia en circunstancias particulares. Las situaciones que eximen a los vendedores de estas protecciones después de una venta corta incluyen:

  • Fraude.
  • Residuos de bienes inmuebles, definidos como uso dañino o destructivo o deterioro físico de la propiedad por alguien en su posesión legítima realizada de manera irrazonable o inadecuada.& lt; br / & gt;
  • Préstamos con garantía cruzada.
  • El prestatario es una corporación, sociedad de responsabilidad limitada o sociedad limitada.
  • El prestatario es una subdivisión política del estado o cualquier entidad del gobierno estatal.

Las protecciones antideficiencia de venta corta también donan & appos;No se aplica a los hechos de confianza, hipotecas u otros gravámenes que aseguran el pago de un bono, si hay evidencia de endeudamiento autorizado por el Comisionado local de Corporaciones, o a hechos de confianza, hipotecas u otros gravámenes realizados por una empresa de servicios públicos según el estado y los bienes;s Ley de servicios públicos.

Ley de California: ejecuciones hipotecarias

Las medidas de protección contra la deficiencia del proyecto de ley 458 & ampos también se aplican a las ejecuciones hipotecarias en California, pero existen algunas diferencias en comparación con la forma en que la ley afecta las ventas en corto de viviendas. En el caso de una venta en corto, la protección antideficiencia de California & ampos normalmente se aplica a todas las escrituras de fideicomiso en cualquier propiedad residencial con hasta cuatro unidades de vivienda, ya sea que la casa esté ocupada por el propietario o que tenga dinero de compra hipotecado.

Sin embargo, cuando se trata de ejecuciones hipotecarias, la ley estatal garantiza que no pueda haber un fallo de deficiencia después de la ejecución hipotecaria de un dinero de compra, préstamo ocupado por el propietario para una propiedad con hasta cuatro unidades residenciales. Las sentencias de deficiencia tampoco pueden ocurrir después de una ejecución hipotecaria no judicial o después de una ejecución hipotecaria para vender financiamiento, según las Secciones 580 (b) y 580 (d) del Código de Procedimiento Civil de California.

Ventajas de las ventas cortas

Una razón clave de la relativa rareza de las ventas en corto entre el mercado inmobiliario es que a menudo sirven como una opción nuclear para los propietarios en riesgo de ejecución hipotecaria. Además de evitar la ejecución hipotecaria, una venta corta puede, al menos en comparación, facilitar que el vendedor obtenga un nuevo préstamo hipotecario en el futuro. La ejecución hipotecaria y las alternativas, como la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, pueden hacer que el propietario ejecutado no sea elegible para préstamos hipotecarios por un período de hasta siete años. Una venta corta, por otro lado, deja al vendedor elegible dentro de cuatro años, o tan solo dos años en algunos casos excepcionales.

Desventajas de las ventas cortas

A pesar de estas ventajas muy reales, la opción de venta corta es una ruta inherentemente arriesgada para los vendedores. Por un lado, si el proceso termina tardando demasiado, y la casa se vende a tiempo, el prestamista podría continuar con los procedimientos de ejecución hipotecaria contra la casa. E incluso si la venta en corto es exitosa, la diferencia entre el precio de venta y la cantidad de deuda hipotecaria que el vendedor realmente tiene en la casa se considera deuda perdonada, que se informa al Servicio de Impuestos Internos. Este monto puede ser gravado como ingreso a menos que el vendedor califique para las excepciones disponibles si la venta en corto era una residencia principal, pero no está disponible para segundas viviendas.

Las ventas en corto también son un evento crediticio negativo significativo, que comúnmente resulta en un daño importante en las puntuaciones crediticias, que aumentan en severidad dependiendo de la deficiencia de venta en corto y amperios y pueden marcar al vendedor como un riesgo futuro para los prestamistas. En declaraciones a U.S.News and World Report en 2018, la presidenta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Elizabeth Mendenhall, se hace eco de estos riesgos. Lo expresó de manera bastante sucinta cuando dice de venta en corto: «Este es un último recurso que la mayoría de los propietarios intentan evitar.»

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