Property Hunter: ¿Es adecuado para usted un contrato de escritura?

Hombre y mujer revisan documentos con agente

Si está vendiendo o comprando bienes inmuebles, debe tener en cuenta el contrato de escrituración como alternativa a la financiación tradicional con hipoteca. Este acuerdo de financiación del vendedor tiene riesgos y ventajas para ambas partes.

Para comprar o vender bienes inmuebles, es posible que desee considerar el uso de un contrato de escritura en lugar de financiar la venta con una hipoteca tradicional. Un contrato de escritura tiene algunas ventajas sobre el financiamiento convencional, pero también algunos riesgos.

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Índice
  1. Opciones de financiamiento tradicionales
  2. Cómo funciona un contrato de escritura
  3. Ventajas de un contrato de escritura
  4. Desventajas de un contrato de escritura

Opciones de financiamiento tradicionales

La mayoría de las ventas de bienes raíces involucran a tres partes: el vendedor, el comprador y una compañía financiera como un banco o una compañía hipotecaria comercial. Al cierre, el vendedor recibe el pago completo, firma una escritura de garantía que transfiere la propiedad al comprador y finaliza la transacción. Después de que el comprador firma un pagaré y una hipoteca, obtiene el título completo, con la hipoteca como gravamen sobre la propiedad.

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A veces es ventajoso para el vendedor financiar la venta y eliminar a la empresa financiadora. El vendedor puede tener una hipoteca, pero un tipo más común de financiamiento del vendedor es un contrato de escritura, a veces llamado contrato de tierra o acuerdo de escritura.

Cómo funciona un contrato de escritura

Un contrato de escritura es un documento legal que contiene los términos de la venta. A diferencia del financiamiento convencional, el título no se transfiere inmediatamente al comprador. El vendedor retiene el título hasta que se paguen todos los montos adeudados en virtud del acuerdo, luego firma una escritura de garantía que transfiere el título al comprador. Si el comprador no cumple, el vendedor conserva el título de la propiedad.

Un contrato de escritura normalmente incluye:

  • El precio de la compra.
  • Cualquier pago inicial requerido.
  • La tasa de interés.
  • El monto de cada pago, generalmente mensual, que puede consistir solo en intereses o en una combinación de intereses y capital.
  • El plazo del contrato, que puede ser el que se pacte. Las hipotecas tradicionales generalmente se mantienen por 15 o 30 años, pero un contrato de escritura suele ser de cinco a 40 años.
  • Detalles de lo que sucede en caso de incumplimiento.

Para proteger al comprador, el contrato de escritura debe registrarse en la oficina gubernamental correspondiente.

Si no se paga el precio total de compra al final del plazo, el saldo, llamado pago global, vence en ese momento. Este pago global lo realiza el comprador, ya sea pagándolo directamente al vendedor, obteniendo un nuevo financiamiento o negociando un nuevo contrato de escritura.

Ventajas de un contrato de escritura

Un contrato de escritura ofrece las siguientes ventajas para ambas partes:

  • Evitar o reducir los costos de cierre de las hipotecas tradicionales, como tasaciones, encuestas, búsquedas de títulos, abogados e inspecciones; así como la originación de préstamos, la preparación de documentos y muchos otros cargos que normalmente se cobran para aumentar las ganancias de los prestamistas.
  • Permitiendo una venta más rápida, sin esperar la aprobación de la hipoteca. Esto puede ser atractivo si el comprador necesita moverse rápidamente o si el vendedor quiere una venta rápida.
  • Permitir la venta de propiedades que son difíciles de financiar a través de un prestamista comercial. Esto puede ocurrir si la propiedad no tiene un valor de tasación suficiente, no pasa la inspección física o tiene problemas de título.
  • Permitir la venta si el comprador no puede calificar para una hipoteca tradicional, debido a mal crédito o no tiene suficientes fondos para el pago inicial, ingresos, ingresos verificables o proporción de ingresos a deuda. Para el vendedor, esto puede ser importante si el mercado inmobiliario está en baja y los compradores tradicionales calificados para hipotecas son escasos.

Un contrato de escritura puede ofrecer al comprador términos más flexibles que los de un prestamista comercial. Esto puede estar relacionado con la tasa de interés, el plazo del contrato y la estructura de pago. Desde la perspectiva del vendedor, un contrato de escritura convierte la propiedad en una inversión. La tasa de interés bajo el contrato puede ser mayor que las tasas disponibles en otros lugares.

Desventajas de un contrato de escritura

Los compradores deben ser conscientes de los siguientes riesgos asociados con un contrato de escritura:

  • No tiene el título legal de la propiedad, por lo que no puede venderla ni usarla como garantía para una hipoteca u otro préstamo.
  • Dependiendo de las leyes estatales, si no paga, puede ser más fácil y rápido para el vendedor recuperar la posesión que con una ejecución hipotecaria tradicional. Por ejemplo, en algunos estados, la ejecución hipotecaria puede demorar seis meses o más, mientras que la cancelación de un contrato de tierra puede demorar tan solo 60 días.
  • Puede perder la propiedad después de años de hacer pagos si no puede hacer el pago global. No es aconsejable comprar con un contrato de escritura con la esperanza de que pueda reparar su crédito y obtener un préstamo convencional para cuando vence el pago global.
  • Usted tiene la responsabilidad de determinar si el vendedor realmente es dueño de la propiedad, si hay hipotecas pendientes y si la propiedad está en buenas condiciones y libre de problemas de título.
  • Si la propiedad está hipotecada, debe asegurarse de que el vendedor haga los pagos de la hipoteca.
  • Si tiene problemas de crédito, puede tener dificultades para obtener un préstamo para reparaciones si es necesario.

Los vendedores deben ser conscientes de las siguientes desventajas potenciales:

  • El comprador puede incumplir, lo que es más probable si el comprador no puede calificar para una hipoteca tradicional. Luego deberá pasar por el procedimiento legal específico de su estado para recuperar la propiedad.
  • El dinero inmovilizado en la propiedad podría usarse para inversiones mejores o más seguras en otros lugares.
  • Debe asegurarse de que la propiedad esté asegurada y mantenida y que se paguen los impuestos sobre la propiedad.
  • Debe asegurarse de que el contrato de escritura no genere una cláusula de "vencimiento en el momento de la venta" en ninguna hipoteca existente.
  • Puede estar sujeto a la regulación gubernamental. Algunos estados o localidades requieren ciertas declaraciones de divulgación de venta de bienes raíces. Las quejas sobre contratos a largo plazo y de alto interés para escrituras con compradores de bajos ingresos han atraído el interés de varias agencias reguladoras federales, estatales y locales.

Para muchos, comprar o vender una propiedad con un contrato de escritura es una opción viable. Sin embargo, es importante comprender los beneficios y riesgos en comparación con la ruta de financiación tradicional.

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