¿Qué es Mello-Roos? La guía definitiva para comprender esta ley fiscal de California

Si tiene preguntas sobre Mello-Roos, tenemos respuestas. Este impuesto de California sobre las propiedades es controvertido y, a menudo, malinterpretado.

Muchos residentes de California y dueños de negocios ven el impuesto de evaluación especial de Mello-Roos como un hecho de la vida o como una fortaleza emocional. Si bien a menudo es controvertido debido a la transparencia limitada para los compradores de viviendas, cuando se originó, Mello-Roos ofreció a las comunidades una forma de recaudar fondos que de otro modo no tendrían para construir o mejorar sus servicios. Este artículo explora qué es Mello-Roos y cómo puede afectarlo.

¿Qué es Mello-Roos?

Mello-Roos es un distrito fiscal especial de California que vende bonos y recauda impuestos para financiar instalaciones y servicios comunitarios nuevos o adicionales dentro de límites específicos.

Cada distrito fiscal especial se llama Distrito de Instalaciones Comunitarias (CFD). Los votantes dentro de cada CFD deben aprobar por mayoría calificada (2/3 de aprobación), lo que le da la capacidad de vender bonos para recaudar dinero para financiar mejoras públicas como carreteras, escuelas, parques, servicios policiales y otros servicios deseados por el comunidad. También otorga a la CFD autoridad impositiva sobre los residentes del distrito cuando el impuesto se utiliza para pagar el capital del bono, los intereses y las tarifas administrativas.

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¿Qué significa Mello-Roos?

Hoy en día, el término Mello-Roos se usa con mayor frecuencia para referirse a los impuestos especiales de evaluación que se cobran a los residentes de CFD.

El nombre Mello-Roos proviene de los nombres de los dos patrocinadores de la legislación de California que creó los CFD con autoridad fiscal y de bonos, el senador estatal de California Henry Mello y el asambleísta estatal Mike Roos.

¿Por qué se permiten los impuestos Mello-Roos?

La Ley de Instalaciones Comunitarias de Mello-Roos de 1982 (aprobada en 1983) fue una solución a la Proposición 13 y fue un nuevo método para que los gobiernos y organizaciones locales recauden dinero para financiar su infraestructura. Los CFD se evalúan por igual en todas las propiedades del distrito, en lugar de basarse en el valor de la propiedad, por lo que las restricciones de la Propuesta 13 no se aplican a ellos.

En 1978, los votantes de California aprobaron la Propuesta 13 , que restringía a los gobiernos locales aumentar los impuestos sobre la propiedad imponiendo límites al valor base de las propiedades y reduciendo la tasa impositiva. Esto llevó a que los nuevos desarrollos y las comunidades existentes no tuvieran una forma de financiar servicios e instalaciones nuevos o adicionales.

¿Qué son las tarifas de Mello-Roos?

Las tarifas de Mello-Roos son otro nombre para las evaluaciones especiales (o impuestos) recaudados por los condados en nombre de los CFD que aprobaron las empresas y los residentes.

¿Vale la pena pagar Mello-Roos?

Los compradores de vivienda deben comprender todos los costos involucrados en la compra y propiedad de una vivienda. Los vendedores y los agentes de bienes raíces deben compartir información sobre los costos de Mello-Roos con los posibles compradores para asegurarse de que comprendan el gasto involucrado.

Dicho esto, si a los compradores les gustan y pueden pagar las instalaciones y los servicios comunitarios que brindan los CFD de Mello-Roos, entonces pueden sentir que vale la pena comprar una casa que tenga un impuesto de Mello-Roos evaluado. Algunos compradores sienten que los CFD de Mello-Roos ayudan a mantener el valor de inversión de la propiedad. Otros compradores se oponen al concepto de financiamiento de Mello-Roos o es posible que no puedan pagar los costos adicionales. Es posible que sientan que no vale la pena el gasto adicional y prefieran comprar en otro lugar.

¿Cuánto tiempo debo pagar Mello-Roos?

Las evaluaciones especiales de Mello-Roos generalmente duran de 20 a 25 años, pero la ley permite que se extiendan hasta 40 años. Usted pagará las tarifas de Mello-Roos hasta que se paguen los bonos que se compraron inicialmente.

¿Cuál es el propósito de Mello-Roos?

El propósito de Mello-Roos es pagar la infraestructura comunitaria dentro de un CFD. El uso de los impuestos se especifica en los documentos de formación y puede ser para una amplia variedad de instalaciones y servicios como escuelas, museos, parques, hospitales, protección policial, cualquier cantidad de servicios que los votantes aprueben financiar dentro de su distrito.

¿Cuánto son los impuestos de Mello-Roos?

Cuando se forman los CFD de Mello-Roos, los documentos de formación describen la duración exacta del impuesto, el costo total para los contribuyentes, su propósito y el método utilizado para distribuir la carga fiscal por igual entre todos los residentes. Es posible que los hogares y las empresas no tengan impuestos, o que tengan una cantidad pequeña o muy significativa de impuestos Mello-Roos. Además, tenga en cuenta que se pueden aplicar múltiples CFD a una sola propiedad.

¿Cómo funcionan los impuestos de Mello-Roos?

Después de crear un CFD y vender los bonos para cubrir los gastos de las mejoras, las evaluaciones especiales de Mello-Roos se incluyen en las facturas de impuestos sobre la propiedad de todos los residentes del distrito.

Los montos del impuesto Mello-Roos pueden ajustarse de un año a otro debido a la inflación, deflación o cambios en la cantidad de propiedades en el distrito. Si no se realizan muchos pagos, es posible que los residentes restantes que pagan los impuestos deban soportar la carga adicional al aumentar sus tasas para satisfacer los costos de los bonos y los intereses.

Una vez que se hayan pagado los bonos, se notifica al Tasador del Condado y los cargos se eliminarán de las futuras facturas de impuestos a la propiedad. Los dueños de propiedades deben entender que si no se paga un CFD, el propio CFD puede presentar una ejecución hipotecaria judicial que podría obligar a la venta de la propiedad si no se pagan los pagos vencidos.

¿Cómo se calcula Mello-Roos en California?

Los impuestos de Mello-Roos se distribuyen por igual entre todas las residencias y propiedades dentro del CFD. Algunos CFD calculan sus cargos en función de los pies cuadrados de las casas y las áreas de fachada de las empresas. Otros pueden evaluar los montos adeudados según el tamaño del paquete u otros factores. La suma de la fianza, los intereses y los gastos administrativos previstos para el próximo año se dividen y cargan a cada propiedad utilizando el método especificado. La Propuesta 13 impide evaluar el cargo en función del valor de la propiedad.

¿Es Mello-Roos deducible de impuestos en California?

No, los impuestos de Mello-Roos no son deducibles de impuestos en las declaraciones de impuestos sobre la renta de California. Pueden existir situaciones muy raras, pero la ley fiscal de California no exime los impuestos no ad valorem, lo que significa que los impuestos o evaluaciones que no se basan en el valor de la vivienda no son deducibles de impuestos. Los bonos de Mello-Roos no se basan en el valor tasado de las propiedades.

¿Puedo cancelar los impuestos de Mello-Roos?

No, no puede cancelar los impuestos de Mello-Roos, aunque pueden existir situaciones muy raras. Dos factores impiden que se pueda deducir como impuesto a la propiedad en las declaraciones de impuestos federales.

1. El IRS Topic 503 Impuestos deducibles estipula que los contribuyentes no pueden deducir los impuestos locales por mejoras.
2. El IRS define los impuestos a la propiedad deducibles como basados ​​en el valor de la propiedad inmueble . Los impuestos de Mello-Roos no se basan específicamente en el valor de la propiedad, por lo que no son deducibles.

¿Cuál es la diferencia entre Mello-Roos y las evaluaciones especiales?

Mello-Roos es un tipo de evaluación especial. También existen otras evaluaciones especiales, como impuestos especiales, gravámenes directos y cargos por facturas morosas del condado.

¿Cuánto puede aumentar Mello-Roos?

Mello-Roos está restringido por ley a no exceder el 2% anual .

¿Por qué Mello-Roos es controvertido?

Los vendedores no siempre les decían a los compradores que una propiedad estaba en un distrito de Mello-Roos, lo que a veces les causaba considerables dificultades financieras. Al comprar una casa en California, es importante preguntar específicamente a los agentes inmobiliarios sobre Mello-Roos si no lo mencionan ellos mismos.

Pasos que puede tomar

Para investigar por su cuenta, puede buscar el número de parcela con el registrador del país y buscar los registros de impuestos del condado para ver si las facturas de impuestos anteriores han incluido Mello-Roos. Además, considere verificar la tasa de ejecuciones hipotecarias de viviendas en el distrito para evaluar si puede haber aumentos de tasas en el futuro. Comuníquese con los CFD específicos si tiene preguntas adicionales. Puede encontrar sus números de teléfono en las facturas de impuestos y con el registrador, controlador o auditor del condado.