En California, los gobiernos estatales y municipales dictan leyes de uso de la tierra y regulaciones de control para evaluar sus impactos a corto y largo plazo en las áreas de ubicación. Los cambios en el desarrollo y la infraestructura, como la demanda de transporte, agua y electricidad, pueden influir en una comunidad de maneras inesperadas más allá de los resultados inmediatos e impactar la calidad de vida de sus ciudadanos social, ambiental y económicamente. Tener un plan general en juego para navegar por todas las regulaciones y pautas superpuestas de estas leyes puede facilitar su comprensión y su seguimiento. Beneficia a las comunidades locales al promover proyectos superiores, racionalizar e integrar procesos y mejorar el acceso y el uso de los recursos disponibles.
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Requisito de desarrollar planes generales
De acuerdo con la Sección 65300 del Código del Gobierno de California, la ley requiere que las agencias de planificación adopten un plan general del desarrollo físico de una ciudad o condado y también el de tierras fuera de sus límites, lo que se relaciona con ese desarrollo. El propósito es establecer los objetivos de una comunidad y expresar políticas públicas en relación con la distribución del uso de la tierra pública y privada en el futuro. Estas políticas afectan las decisiones de construcción, la eficiencia energética y el desarrollo de infraestructura.
Qué cubiertas de plan general
Un plan general es una colección de categorías de temas. La primera categoría, el uso del suelo, describe la distribución de terrenos para viviendas, negocios, industria, educación, edificios y terrenos públicos, espacios abiertos, instalaciones de eliminación de residuos y otros usos públicos y privados. La segunda categoría, circulación, describe la ubicación general y la cantidad de vías principales actuales y propuestas, rutas de transporte y otros servicios públicos e instalaciones locales. La tercera categoría, la vivienda, es una evaluación de las necesidades de vivienda presentes y futuras para la comunidad y la creación de políticas para proporcionar refugio adecuado e incluye programas de acción para ese propósito. Este elemento tiene actualizaciones cada cinco u ocho años, de conformidad con la ley de California y un cronograma establecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario.
Otros elementos del plan general son:
- Conservación: El uso, conservación y desarrollo de los recursos naturales en la comunidad.
- Espacio abierto: Este elemento detalla planes y medidas para la preservación y conservación a largo plazo de tierras de espacios abiertos para la conservación y la producción gestionada de recursos naturales, agricultura, recreación al aire libre y salud y seguridad públicas.
- Ruido: Este elemento forma la base de las determinaciones de distribución del uso del suelo al identificar y evaluar el ruido dentro de la comunidad.
- Seguridad: Estas son políticas asociadas con los riesgos de sequía, sísmicos, geológicos, de inundaciones y incendios forestales.
- Justicia ambiental: La reducción de la exposición a la contaminación, la mejora de la calidad del aire, la promoción de instalaciones públicas, el mejor acceso a alimentos y vivienda y el aumento de la actividad física en comunidades desfavorecidas.
- Elementos opcionales: Dependen del condado o municipio del plan e incluyen calidad del aire, salud, equidad, desarrollo comunitario, agua, cambio climático y resiliencia.
La cantidad de discusión que ocurra sobre estos temas depende de las condiciones y su importancia para la ciudad o condado aplicable. Si algo no es relevante para un área en particular, el plan general puede mencionarlo, pero no necesariamente tiene que abordarlo. Algunas jurisdicciones también pueden combinar elementos según corresponda al contexto local.
¿Qué es el uso de la tierra??
Las decisiones de planificación más básicas en una ciudad o condado comienzan con el uso de la tierra. Los planes para una parcela de tierra pueden afectar el futuro de su ubicación, las áreas circundantes y la comunidad en su conjunto. Este elemento es un reflejo de la visión de la comunidad y promueve la distribución accesible y justa de diferentes usos de la tierra a través de planes residenciales, comerciales, industriales, agrícolas y de espacios abiertos. Los planificadores también pueden usar este elemento como una herramienta para mejorar la salud pública, reducir los costos de infraestructura, mejorar las economías locales, abordar problemas ambientales a largo plazo y resolver conflictos e identificar compensaciones en las decisiones de uso de la tierra.
De acuerdo con la Sección 65302 (a) del Código del Gobierno de California, los elementos deben designar la distribución, ubicación y uso de la tierra propuestos para:
- Negocios, industria y vivienda.
- Espacio abierto, como tierra para agricultura, cuencas hidrográficas, recursos naturales y recreación.
- Instalaciones y oportunidades de recreación.
- Instalaciones para la educación.
- Edificios y terrenos para el público.
- Instalaciones de residuos sólidos y líquidos.
- Vías verdes.
- Zonas de producción de Timberland.
- Posibles llanuras de inundación mapeadas por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA), el Departamento de Recursos Hídricos o las compañías de seguros locales.
- Los militares.
- Categorías adicionales para usos públicos y privados.
Regulación del uso del suelo
California regula el uso de la tierra localmente, tanto directa como indirectamente. Los elementos que pueden estar sujetos a regulación incluyen:
- El uso y disposición de tierras de propiedad estatal.
- Requisitos generales del plan.
- Ley de redesarrollo.
- La Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), que requiere que las agencias gubernamentales informen al público sobre los posibles impactos ambientales de los proyectos propuestos.
- La Ley de Mapa de Subdivisión, que regula y controla la mejora y el diseño de subdivisiones e instalación de calles y otras mejoras en una subdivisión. También protege al público en general y a los compradores de tierras subdivididas del fraude y la explotación.
- La Comisión Costera, que supervisa el desarrollo en la costa y su impacto ambiental y / o acceso público a las aguas costeras.
- El requisito de coherencia con la zonificación del plan general de la jurisdicción.
La regulación directa o indirecta del plan general depende de varios factores.Como los condados son extensiones del estado, la ley de California los impacta directamente. La ley general regula la mayoría de las ciudades de California, que también implementan leyes locales en esa área. Como ejemplo, la Sección 65800 del Código del Gobierno de California es la ley de zonificación para todos los condados y ciudades de derecho general, pero su implementación no ocurre a nivel estatal. La jurisdicción individual de un condado o una ciudad de derecho general implementa la ley dentro de su autoridad.
¿Qué es la zonificación??
La zonificación divide una comunidad en distritos y sus diferentes requisitos. Determina lo que alguien construye sobre una parcela de tierra y puede permitir flexibilidad en el tipo de desarrollo en un área en particular. Como ejemplo, las leyes de zonificación en un área específica pueden permitir múltiples usos en una parcela, como con un desarrollo de uso mixto, o permitir un menú de opciones, como un desarrollo que tiene venta minorista, oficinas y zonificación industrial ligera en un paquete. Sin embargo, también pueden ocurrir leyes restrictivas de zonificación; Como ejemplo, las leyes de un condado pueden permitir solo una casa unifamiliar por cada tres acres de tierra.
La ley de California generalmente requiere que la zonificación sea consistente con el plan general. Si el plan general cambia en un área, su zonificación también puede cambiar. La ley de zonificación puede incluir o excluir expresamente los usos dados, ayudar a mejorar el acceso público a un beneficio en la comunidad o restringir el uso de la tierra para un propósito indeseable.
Ordenanza de zonificación Validez
Para que una ordenanza de zonificación sea válida en California, sus criterios deben mostrar:
- Motivo relacionado con el bienestar público: Por ejemplo, una ley que permite a la comunidad un acceso más integral a los alimentos frescos al dar un trato preferencial a una cadena de supermercados que desea mudarse al área puede relacionarse razonablemente con el bienestar público. El bienestar público también puede extenderse más allá de la jurisdicción de la ley de zonificación. Lo que sucede en una jurisdicción específica puede afectar a las personas en otra.
- Consistencia con el plan general: El texto, los mapas y los diagramas dentro de la ley de zonificación deben mostrar coherencia con el plan general en general, ya que guía el desarrollo. Las disposiciones contradictorias en una ley de zonificación pueden socavar el plan general.
- Estándares claros: Una persona de inteligencia ordinaria debe tener una comprensión clara de lo que implica la ordenanza. No puede ser vago. Sin embargo, la vaguedad a veces es subjetiva en las ordenanzas de uso de la tierra, que a menudo abordan los litigios.
Cada condado y municipio en California puede determinar qué categorías de desarrollo de zonificación permite. Estas son espacios públicos, espacios abiertos, agrícolas, comerciales, residenciales, industriales, de uso mixto y zonas superpuestas.
Zonificación de espacios públicos y abiertos
Los desarrollos públicos son generalmente propiedades de propiedad del gobierno, como edificios como el ayuntamiento, estaciones de policía, bibliotecas y escuelas. Los parques públicos también pueden caer en esta categoría, pero algunas jurisdicciones tienen una designación separada para ellos. Las comunidades permiten flexibilidad en términos de designación de desarrollo público para que los gobiernos locales puedan responder a sus necesidades. Un ejemplo de desarrollo público es convertir una vieja escuela en un centro comunitario de recreación.
La zonificación de espacios abiertos describe tierras designadas como sin desarrollo, pero su designación es diferente de la de un parque público. Un parque generalmente tiene canchas de baloncesto, baños, centros de reuniones, áreas de juego o jardines paisajísticos. El espacio abierto es tierra en su estado natural, pero puede tener múltiples usos, como extracción de recursos, pastoreo o minería. También puede tener un propietario público o privado.
Zonificación agrícola y comercial
La tierra dividida en zonas para su uso según lo designado para la producción de cultivos y ganado es agrícola. Este tipo de zonificación permite estructuras como graneros, cobertizos, silos, granjas, bombas y molinos de viento. En áreas donde los desarrollos agrarios están más cerca de las regiones más desarrolladas, este tipo de zonificación puede tener límites. Por ejemplo, en un área más cercana a un vecindario suburbano, la zonificación agrícola puede permitir cultivos, pero no ganado.
La zonificación comercial permite el desarrollo de espacios minoristas, oficinas y otros usos comerciales. A menudo, las zonas comerciales permitidas son específicas en términos de qué negocios permite un área y qué no. Por ejemplo, una calle en el centro de una ciudad puede tener una designación de zonificación solo para minoristas. Su tamaño también puede tener en cuenta esta decisión. Un parque industrial o un minorista de caja grande puede ser demasiado para un área antigua del centro y la zonificación puede no permitir tiendas en un metraje cuadrado específico.
Los requisitos detallados de estacionamiento también generalmente se tienen en cuenta al permitir la zonificación comercial en un área.
Zonificación residencial e industrial
El desarrollo residencial pertenece a todas las viviendas, incluidas las viviendas unifamiliares, apartamentos y dúplex. En una zona residencial, los tipos de vivienda pueden diferir entre estos o ser los mismos y pueden tener un tamaño mínimo de lote y requisitos de estacionamiento. Dependiendo de la ciudad o el condado, las leyes de zonificación también pueden permitir «planos de abuelita», también conocidos como unidades de vivienda accesoria o ADU. Son unidades autónomas separadas de la vivienda principal, pero ubicadas en la misma parcela. En 2019, los legisladores de California simplificaron el proceso para construir estas unidades con el Proyecto de Ley 68 de la Asamblea debido a una grave escasez de viviendas.
Las zonas industriales crean una amplia gama de usos para empresas con designaciones de industrias «ligeras» y «pesadas». Una empresa dividida en zonas para la industria ligera generalmente produce bienes de consumo más pequeños. Ejemplos de esto son panaderías, cervecerías o tapiceros de muebles. Las empresas industriales pesadas, como las refinerías y plantas, son mucho más grandes en términos de equipos e instalaciones, y pueden emplear a miles de personas. Las zonas de amortiguamiento de espacios abiertos, la industria ligera o incluso una carretera generalmente separan el desarrollo de la industria pesada de otras áreas.
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Zonificación de uso mixto y superposición
Una designación de uso mixto permite la zonificación múltiple en la misma área o en un paquete. En los últimos años, California ha visto muchos desarrollos nuevos con apartamentos o condominios arriba y tiendas minoristas a nivel de calle. Un desarrollo con una designación de uso mixto puede tener unidades específicamente para vivir o trabajar o puede tener unidades vivas / laborales donde el inquilino o el propietario pueden hacer ambas cosas en el mismo espacio.
Una zona superpuesta es una capa adicional de zonificación aplicada con su propio conjunto específico de regulaciones. Esta zona implementa el plan general de una ciudad o condado a través de objetivos de política específicos del vecindario y a menudo protege características especiales en un área como edificios históricos, frentes de agua o humedales. Una zona de superposición también puede promover proyectos de desarrollo específicos, incluidos desarrollos de uso mixto y frente al mar, viviendas asequibles o viviendas a lo largo de corredores de tránsito.
Designación de zonificación histórica
En California, las casas y edificios de más de 50 años pueden recibir una designación de zonificación histórica. Por ejemplo, el Programa de Preservación Histórica del Condado de Los Ángeles tiene criterios y procedimientos para mantener, designar y preservar hitos y distritos históricos en todo el condado. Estas regulaciones pueden evitar cualquier alteración de las estructuras dentro de una zona, excepto la reparación y restauración de acuerdo con el plan histórico.
Federalmente, el Registro Nacional de Lugares Históricos es la lista oficial de propiedades y puntos de referencia considerados dignos de preservación. El registro enumera propiedades, incluidos distritos, sitios, edificios, estructuras y objetos que son importantes en historia, arquitectura, arqueología, ingeniería y valor cultural. Algunos ejemplos de esto en California son Pasadena Rose Bowl, Carroll Avenue en Los Ángeles o Golden Gate Park en San Francisco.
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