Derechos de propiedad de copropiedad en California, tenencia conjunta y tenencia en común.

• Leyes de adquisición de títulos en Florida
• Diferencia entre la propiedad comunitaria con derecho de supervivencia y la tenencia conjunta
• Arrendamiento conjunto y divorcio en California
• Ley de sucesión de Ohio relativa a las escrituras de propiedad con múltiples nombres sin derecho de supervivencia

En California, hay muchas maneras de que los copropietarios mantengan el título de propiedad de los bienes raíces. Las opciones incluyen la tenencia en común, la tenencia conjunta, la propiedad comunitaria y la propiedad comunitaria con derecho de supervivencia. Una de las diferencias más significativas entre las diversas formas de mantener el título es el derecho de supervivencia. Este es el derecho de un inquilino a recibir el interés de propiedad de un coarrendatario a la muerte de éste.

Cómo funciona una tenencia en común

En California, salvo que se diga lo contrario, la ley presume una tenencia en común. En una tenencia en común, un inquilino no tiene derecho a recibir el interés de un cotenant al morir. El arrendatario que muere puede dejar su parte a cualquier beneficiario en un testamento o fideicomiso. La parte de un arrendatario que carece de un testamento o fideicomiso es probable que pase a un heredero a través de la sucesión intestada. La parte puede ser objeto de una sucesión testamentaria. La legalización puede costar entre el 4 y el 7 por ciento del valor de una herencia y puede llevar una cantidad de tiempo considerable.

Antes de la muerte, los cotenientes pueden compartir una propiedad de forma desigual. Por ejemplo, un inquilino puede poseer el 70 por ciento de la propiedad y el otro puede poseer el 30 por ciento. La tenencia en común permite acuerdos diferentes a la propiedad comunitaria.

Las tenencias en común se han vuelto más comunes en las ciudades de California donde los precios de los bienes raíces son extremadamente altos, como San Francisco y Los Ángeles. Típicamente, un comprador compra una parte del inmueble y firma un acuerdo privado de tenencia en común. Este acuerdo le da un derecho exclusivo sobre su unidad. Cada comprador tiene su propio préstamo, pero comparte el impuesto sobre la propiedad con otros copropietarios. Los copropietarios no tienen que obtener la aprobación de la ciudad para subdividir su propiedad.

Debilidad de la Tenencia Conjunta

Dos o más partes también pueden ser propietarios como coarrendatarios. Cada coarrendatario tiene un derecho de supervivencia. Cuando una de las partes muere, los otros propietarios reciben su parte de la propiedad. Los restantes coarrendatarios toman la parte del difunto en medidas iguales. El derecho de supervivencia en una tenencia conjunta sustituye al lenguaje en un testamento o fideicomiso sobre la disposición de la propiedad. La tenencia conjunta no está sujeta a la legalización de un testamento.

El alquiler conjunto está sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital. El copropietario superviviente no puede eludir el impuesto de plusvalía sobre el valor de la propiedad. Sólo la parte del propietario fallecido de la propiedad recibe un aumento de los costos en base al valor justo de mercado. Si el propietario superviviente vende la propiedad, la mitad de la plusvalía acumulada entre el momento en que se compró la propiedad y la fecha del fallecimiento del primer propietario se gravará como ganancia. A partir de marzo de 2020, el IRS permite a una persona calificada excluir de la renta imponible hasta 250.000 dólares de la plusvalía de la venta de una casa.

Leer más: Diferencia entre la propiedad comunitaria con derechos de supervivencia vs. la tenencia conjunta

Bienes gananciales para parejas de hecho y cónyuges

Con la propiedad comunitaria, cada parte tiene derecho a la mitad de la propiedad. Cada una puede dejar la propiedad a un beneficiario en su testamento. La propiedad comunitaria es una forma común de título que poseen los cónyuges y las parejas de hecho. Según el Código Civil de California, todos los bienes adquiridos por cualquiera de las partes durante el matrimonio o la unión doméstica son bienes comunes. Hay algunas excepciones, como los bienes heredados de un pariente fallecido. En los bienes gananciales, ambas partes tienen derecho a la mitad de los bienes. Cada parte puede dejar su interés en la propiedad a un beneficiario en un testamento o fideicomiso.

Propiedad comunitaria con derecho de supervivencia

En los bienes gananciales con derecho de supervivencia, el interés del cónyuge o compañero doméstico pasa al cónyuge o compañero doméstico superviviente al morir. Los bienes gananciales con derecho de supervivencia son una opción para una pareja casada o un compañero doméstico. Esta forma de titularidad combina las características fiscales de los bienes comunes con el derecho de supervivencia de la tenencia conjunta. A la muerte de uno de los cónyuges o parejas de hecho, el superviviente recibe el interés del fallecido en la propiedad. La ley federal y la de California establecen una base incrementada para ambas mitades de la propiedad. Esto reduce el monto del impuesto sobre las ganancias de capital que debe pagar el cónyuge o compañero doméstico sobreviviente.

Un ejemplo matemático de la ventaja

Un ejemplo matemático muestra por qué los bienes comunes con derecho de supervivencia son preferibles a la tenencia conjunta:

Digamos que un matrimonio tiene una propiedad que compró por 50.000 dólares como coarrendatarios. La propiedad ahora vale 500.000 dólares. Cada cónyuge tiene una base original de 25.000 dólares en su mitad de la propiedad. Cuando uno de los cónyuges muere, el otro recibe un aumento de la base de la mitad de la propiedad que el cónyuge fallecido solía poseer. Como resultado, la mitad de la propiedad tendría una base de 250.000 dólares, la base de incremento, y la mitad de la propiedad tendría una base de 25.000 dólares, la base de compra original.

Ahora digamos que la pareja mantiene la casa como propiedad común con derecho de supervivencia. Usando el mismo precio y valor de compra de la casa, el cónyuge sobreviviente tendría una nueva base de 500.000 dólares.

Cómo perfeccionar el título

Una parte que busca dejar la propiedad a un beneficiario debe establecer un título perfecto. El título perfecto es un título que es bueno y válido, libre de cualquier gravamen o cuestiones legales. Un título imperfecto puede estar cargado con una servidumbre, un derecho a cruzar o usar la tierra. El título perfecto es más comercializable que el imperfecto.

Es importante que los coarrendatarios, los cónyuges y las parejas de hecho establezcan un título perfecto en la propiedad que mantienen juntos. En una tenencia conjunta, el inquilino superviviente debe registrar una Declaración Jurada de Copropietario. En el caso de los bienes que se mantienen como bienes comunes o bienes comunitarios con derecho de supervivencia, el cónyuge o compañero doméstico superviviente deberá registrar una Declaración jurada de fallecimiento del cónyuge o compañero doméstico.

Terminar un derecho de supervivencia

Un individuo o una pareja que quiera poner fin a un derecho de supervivencia existente debe hacerlo antes de que una de las partes muera. Hay varias maneras de terminar un derecho de supervivencia. Una de las partes puede registrar una declaración escrita que ponga fin al derecho. Una escritura registrada de un cónyuge o pareja de hecho que nombre a esa parte como otorgante y beneficiario también pone fin al derecho de supervivencia. Los cónyuges y las parejas de hecho pueden acordar mutuamente poner fin al derecho de supervivencia en un documento escrito.

Comprensión de las implicaciones fiscales

Las partes que sean copropietarias o planeen serlo deben hablar con un abogado especialista en sucesiones, un contador o un planificador de sucesiones. Hay otras opciones para mantener el título, como un fideicomiso en vida o un fideicomiso intervivos, que ofrecen una flexibilidad adicional. Mantiene la distribución de los bienes en privado. Es una buena opción para un cónyuge o una pareja de hecho con hijos de un matrimonio anterior.

El copropietario de un bien inmueble o personal debe ser consciente de la apreciación o depreciación de su activo a lo largo del tiempo. Generalmente, y particularmente en California, los bienes inmuebles tienden a acumular valor con el tiempo. Sin embargo, una parcela de propiedad inmobiliaria también puede perder valor. Puede ser dañada por inundaciones, contaminación, erosión, terremotos o incendios.

Las opciones como la tenencia en común y la tenencia conjunta tienen desventajas significativas, desde la legalización de la herencia hasta la desventaja de las ganancias de capital. Los copropietarios pueden elegir evitar estas preocupaciones a través del matrimonio o el registro de una pareja de hecho.