Comprender la mecánica del gravamen de un mecánico
El gravamen de un mecánico se coloca sobre la propiedad para garantizar el pago del trabajo de un contratista. Los propietarios de viviendas quieren evitar los gravámenes mecánicos porque pueden causar una ejecución hipotecaria. Descubra cómo funcionan los gravámenes para mecánicos y qué tiene que hacer para hacerlos cumplir o eliminarlos.
Los contratistas e incluso los subcontratistas tienen un recurso extraordinario si no se les paga por el trabajo que realizan en una propiedad residencial: un embargo mecánico. Todos los estados tienen gravámenes para mecánicos, aunque algunos los llaman gravámenes para contratistas o de construcción, para garantizar que el propietario pague al contratista general o al subcontratista.
Los propietarios de viviendas que tienen un gravamen de mecánico en su propiedad a menudo se preocupan por cuánto tiempo permanece el gravamen y qué pueden hacer para eliminarlo. Obtener un gravamen es una experiencia desagradable, y el propietario no puede vender o refinanciar fácilmente con un gravamen sobre su propiedad .
Conceptos básicos del gravamen de un mecánico
El gravamen de un mecánico es un documento legal por una cantidad monetaria específica que un contratista general o un subcontratista presenta contra la propiedad del propietario en caso de que el contratista no haya recibido el pago. Tal gravamen se aplica a la propiedad y no a la persona, por lo que si el propietario se muda, el gravamen no lo sigue hasta su próxima casa. Sin embargo, si el propietario intenta vender o refinanciar su casa, tendrá dificultades para hacerlo si no ha pagado el monto del gravamen.
Si es un subcontratista, incluso si no trató directamente con el propietario de la vivienda sino que suministró los materiales al contratista general, es posible que tenga derecho a presentar un gravamen mecánico contra la propiedad si el contratista no le ha pagado. Sin embargo, el contrato de un contratista general con el propietario de la casa puede contener una cláusula que le impide presentar un gravamen de mecánico, así que consulte el contrato para averiguar si este recurso está disponible para usted.
Aviso Preliminar
Antes de presentar un gravamen , generalmente se requiere que los contratistas envíen un aviso preliminar, que es una notificación al propietario, a los prestamistas y a cualquier otro contratista o subcontratista de la intención de presentar la solicitud. Cada estado tiene requisitos diferentes, al igual que muchos condados dentro de cada estado, en cuanto a si debe enviar un aviso preliminar y cuándo.
En la mayoría de los estados y condados, el límite de tiempo para enviar la notificación es bastante breve, a menudo 20 días después de la finalización del trabajo. Algunos estados no exigen que se complete, pero le permiten enviar un aviso preliminar después de que haya proporcionado los materiales y no haya recibido el pago. Si no está seguro de cuándo o si necesita enviar el aviso, consulte con la Oficina de Registros de Tierras, el Registro de Escrituras del Condado, el secretario del condado u oficina similar en el condado donde se encuentra la propiedad, o con una empresa, bienes raíces. abogado inmobiliario o constructor.
Cómo funcionan los embargos mecánicos
Como contratista, primero envía un aviso de gravamen al propietario de la vivienda que está presentando un gravamen. El aviso de gravamen es adicional al aviso preliminar. Una vez que registra el gravamen en el Registro de escrituras del condado, los posibles compradores y prestamistas reciben un aviso de que la propiedad está gravada con un gravamen.
Es importante tener en cuenta que los gravámenes para mecánicos tienen una duración limitada, a menudo no más de 90 días, pero en algunos estados duran de seis meses a un año. Si es un contratista, tiene un tiempo limitado para hacer cumplir el derecho de retención al presentar un reclamo en el condado donde se encuentra la propiedad, seguido de una demanda por ejecución hipotecaria si no puede lograr que el propietario pague lo que debe. Cuando vence el gravamen, ya no puede hacer cumplir el gravamen mediante la ejecución hipotecaria de la propiedad.
Eliminación del gravamen de un mecánico
Como contratista, tiene el deber de eliminar el gravamen de la propiedad una vez que le hayan pagado. Si usted es el propietario de la vivienda, querrá asegurarse de que el contratista haya eliminado el gravamen para que su título quede libre de defectos. El hecho de que permanezca un gravamen sobre la propiedad no significa que se pueda hacer cumplir, pero el contratista debe eliminar el gravamen antes de cualquier venta o refinanciamiento.
Si el contratista no ha eliminado el gravamen registrando una liberación del gravamen del mecánico, el propietario puede tratar de negociar con el contratista o presentar una demanda para que el contratista elimine el gravamen.
Evitar gravámenes
En primer lugar, para evitar obtener gravámenes, los propietarios deben utilizar contratistas de confianza y pagarles de acuerdo con los términos de su contrato. También puede tratar de trabajar con el contratista para obtener una exención de gravamen para que ambos acuerden que el contratista no presentará un gravamen en el futuro.
Si hay un problema relacionado con la mala mano de obra, es posible que tenga la tentación de retener el pago hasta que el contratista solucione el problema, pero podría recibir un derecho de retención mecánico si lo hace. En tales situaciones, considere consultar a un abogado de negocios .
Entradas Relacionadas