¿Qué es una escritura de concesión y cómo funciona?

Participar en una transacción de bienes raíces requiere una comprensión básica de las escrituras. En particular, si está comprando una propiedad en una venta fiscal o de ejecución hipotecaria, debe asegurarse de conocer los beneficios y las limitaciones de la escritura de concesión.

Si está transfiriendo o adquiriendo el título de un bien inmueble, debe comprender los diversos tipos de escrituras que se pueden utilizar. Esto incluye escrituras de concesión, que es especialmente probable que se encuentren si la propiedad se adquiere a través de una venta fiscal o de ejecución hipotecaria.

¿Qué es una escritura?

Una escritura es un documento legal que transfiere el título de un bien inmueble de una parte a otra. La parte puede ser un individuo, una entidad comercial (como una corporación o LLC), un fideicomiso o un patrimonio. La parte que transfiere el título se denomina otorgante o cedente, mientras que la parte que recibe el título se denomina cesionario o cesionario.

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Hay dos tipos básicos de escrituras: escrituras de renuncia y escrituras de garantía.

Quitclaim hechos. Con este tipo de escritura, el concesionario no garantiza que el otorgante realmente tenga un interés en la propiedad. Si resulta que el otorgante no tiene el título de la propiedad, o si hay algún problema con el título, el concesionario no tiene ningún recurso legal contra el otorgante.

Escrituras de garantía. Con una escritura de garantía , que incluye una escritura de concesión, el otorgante otorga al concesionario una o más garantías legalmente exigibles con respecto al título de la propiedad. Hay dos categorías de escrituras de garantía:

• Escritura de garantía general. Este tipo de escritura de garantía garantiza que no hay problemas de título no revelados con la propiedad, incluso en relación con el tiempo anterior a que el otorgante adquiriera la propiedad. También requiere que el otorgante pague los costos legales en los que pueda incurrir si surge un problema de título. En esencia, el otorgante está diciendo: "Prometo que no hay absolutamente ningún problema de título no revelado, y pagaré para defender el título en la corte". Una escritura de garantía general le brinda al concesionario la mayor protección posible.
• Conceder escritura. Una escritura de concesión, también conocida en muchos estados como escritura de garantía limitada o escritura de garantía especial, otorga al concesionario algunas, pero no todas, las garantías de una escritura de garantía general. La escritura de concesión típica solo ofrece dos garantías: que el otorgante no ha transferido la propiedad a nadie más y que no existen problemas de título que surgieron durante el tiempo que el otorgante ha tenido el título. No ofrece garantías en cuanto a los reclamos que puedan haber surgido antes de que el otorgante adquiriera el título y no promete pagar los costos legales de la defensa de ningún reclamo de título.

Una escritura de garantía, incluida una escritura de concesión, puede incluir excepciones para ciertos gravámenes sobre la propiedad, como una hipoteca, servidumbres, impuestos sobre la propiedad adeudados y otros asuntos, como restricciones de escritura de subdivisión. Si tales excepciones se establecen en la escritura, no están sujetas a las garantías.

Usos de las escrituras

El tipo de escritura utilizada depende tanto de la relación entre el otorgante y el concesionario como de la naturaleza de la transferencia de propiedad.

Quitclaim hechos. Las escrituras de renuncia se utilizan principalmente en transferencias entre miembros de la familia, dentro o fuera del fideicomiso o negocio del otorgante, o para corregir un error en una escritura de garantía.

Escrituras generales de garantía. Por lo general, se utilizan cuando el otorgante y el beneficiario son extraños y el dinero cambia de manos. Casi siempre se requerirá una escritura de garantía general cuando el comprador obtenga una hipoteca para financiar la compra.

Otorgar escrituras. Una escritura de concesión se ve más comúnmente cuando el concesionario adquiere el título en una venta de impuestos o ejecución hipotecaria.

Idealmente, un otorgante preferiría otorgar una escritura de renuncia porque los libera de responsabilidad por cualquier problema de título. Por otro lado, el concesionario está mejor protegido por una escritura de garantía general. Una escritura de concesión puede verse como un término medio, que ofrece al concesionario un grado de protección en algún lugar entre una escritura de renuncia y una garantía general.

Contenido de una escritura de concesión

Cualquier escritura contendrá la fecha, los nombres del otorgante y el concesionario, una descripción de la propiedad que se transfiere y la firma del otorgante. Por lo general, también hay firmas de testigos o un reconocimiento de notario público, según lo exige la ley estatal.

Una escritura de concesión también incluirá una declaración sobre qué garantías se incluyen. Por ejemplo, una declaración típica de garantía de escritura de concesión es: "El Concedente garantiza que el Concedente está legalmente incautado en pleno dominio de dicha propiedad, y que dicha propiedad está libre y libre de todos los gravámenes y gravámenes incurridos durante el período de propiedad del Concedente, excepto como se establece en este documento, y excepto por los impuestos adeudados para el año en curso y los años siguientes, y excepto por cualquier restricción o servidumbre registrada".

En algunos estados, la naturaleza de las garantías puede estar implícita en el título de la escritura, sin necesidad de declararlas en la escritura misma. Por ejemplo, si la escritura se titula "Escritura de concesión", se aplican automáticamente las garantías previstas en la ley estatal.

El contenido exacto, el formato y los requisitos de ejecución de las escrituras también son una cuestión de ley estatal. Por lo tanto, debe asegurarse de cumplir con los requisitos del estado donde se encuentra la propiedad.

Básicamente, si usted es el que adquiere el título, una escritura de concesión es preferible a una escritura de renuncia, pero no tan buena como una escritura de garantía general. Independientemente del tipo de escritura que se utilice, es recomendable obtener un seguro de título para estar lo más protegido posible.