Asociación de propietarios de viviendas en California: una visión general

Una asociación de propietarios de viviendas, o HOA, es una asociación privada para un desarrollo de interés común, una subdivisión, una comunidad planificada o un condominio. El HOA crea y hace cumplir las reglas para la propiedad y sus residentes. Una persona que compra una unidad dentro de la jurisdicción de un HOA se convierte automáticamente en miembro y debe pagar las cuotas llamadas tarifas de HOA.

Cómo comenzaron los HOAs

Los desarrollos de interés común comenzaron a regularse en 1963 a través de la Ley de Condominios de California. En 1985, la legislatura de California promulgó la Ley de Desarrollo de Interés Común Davis-Stirling. Esta fue una gran sección del Código Civil de California que permitió a un desarrollador crear un HOA. En 2012, el Proyecto de Ley 805 de la Asamblea reorganizó y recodificó por completo las leyes sobre HOA.

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Legislación reciente que afecta a los HOA

El 1 de enero de 2020, trajo una serie de cambios a las leyes estatales de California con respecto a los HOA. La nueva ley laboral de California con respecto a contratistas independientes, la Sección 2750.3 del Código Laboral, reclasifica a ciertos trabajadores de HOA como empleados. Los HOA ahora deben proporcionar licencia por enfermedad y retener los impuestos sobre la nómina para estos trabajadores. La Sección 4706 del Código Civil prohíbe a los HOA prohibir artículos religiosos en puertas de entrada y marcos de puertas. El Código Civil 4751 hace ilegal que las asociaciones de desarrollo planificadas restrinjan injustificadamente la construcción de unidades de vivienda accesorias o ADU.

Cómo se gobiernan los HOA

En California, los HOA se regulan a través de estatutos. Los estatutos indican cómo se ejecutará la asociación. Por ejemplo, un reglamento declararía qué porcentaje de miembros de HOA constituye un quórum para votar sobre una acción de HOA. Los HOA también están organizados por una declaración de convenios, condiciones y restricciones, comúnmente conocidos como CC & amp; Rs. CC & amp; Rs establecen las reglas para los propietarios. Por ejemplo, una sección de CC & amp; R de un HOA dictaría cómo los miembros de HOA necesitarían participar en el paisajismo. Una regla en el CC & amp; Rs podría leer: "Todas las partes del lote de un miembro deben mantenerse libres de malezas, basura y basura."

Las agencias estatales no regulan los HOA. Un HOA se considera una corporación y se regula a sí mismo. Un HOA debe tener una junta directiva. Los funcionarios de la junta directiva suelen ser presidente, vicepresidente, secretario, tesorero y miembro en general. Un miembro en general no tiene responsabilidades fijas y generalmente realiza tareas solicitadas por otros oficiales de la junta.

La junta directiva recopila evaluaciones, paga facturas de asociación, como seguros en toda la propiedad, se ocupa de las finanzas de la asociación y crea y distribuye un presupuesto. Las leyes de California con respecto a los miembros de la junta de escudo de HOA y los oficiales de HOA de responsabilidad personal si el miembro actúa de buena fe, en el mejor interés de HOA y con el cuidado que una persona razonable usaría en una situación similar. Un HOA generalmente compra un seguro para proteger a su junta directiva y funcionarios de responsabilidad.

Reglas sobre evaluaciones

Un HOA puede aumentar las cuotas mensuales, pero no en más del 20 por ciento anual. La excepción es si la mayoría de los propietarios aprueban la medida. El HOA debe notificar a todos los propietarios del aumento de la escritura al menos 30 días antes de que comience el aumento. La junta directiva también debe hacer públicas las reglas de HOA a los propietarios de viviendas en la comunidad al menos 45 días antes del primer día del año fiscal. Un año fiscal, el período de 12 meses para el cual un HOA presupuesta sus fondos, puede tener cualquier fecha de inicio, incluso a mediados de un mes.

Evaluaciones regulares y especiales

El Código Civil de California explica las diferencias entre las evaluaciones regulares y especiales. Una evaluación regular también se denomina cuotas mensuales. El HOA utiliza evaluaciones periódicas para pagar las operaciones diarias y para establecer una reserva de mantenimiento a largo plazo en caso de emergencia. Una evaluación especial es una multa impuesta por el HOA para una reparación importante en un área común, una nueva construcción o un gasto único, como abordar la eliminación de graffiti de la pared de una casa club. Una evaluación especial no puede ser cubierta por una evaluación regular.

Un área común es un área de la propiedad del complejo que es accesible para todos los miembros y mantenida por el HOA. Una piscina y una cancha de baloncesto son buenos ejemplos de áreas comunes. Las áreas comunes también incluyen aceras, plazas internas, escaleras y céspedes.

Un HOA puede exigir a los miembros que paguen tarifas adicionales por servicios y actividades que están fuera del alcance del uso regular. Las reglas con respecto a estas tarifas se pueden encontrar en los CC & amp; Rs. Dichas tarifas pueden incluir el alquiler de una casa club para una fiesta. Dichas tarifas no pueden convertirse en un derecho de retención en la unidad del propietario.

No pagar las evaluaciones

Un propietario que no pague evaluaciones regulares o especiales dentro de los 15 días posteriores a la fecha de vencimiento se considerará delincuente. El HOA puede multar al propietario con un cargo por demora que es de $ 10 o el 10 por ciento del monto de las cuotas mensuales, lo que sea mayor. Cuando un propietario no cura la delincuencia, el HOA puede colocar un derecho de retención en la propiedad. El derecho de retención puede incluir el monto de la evaluación y los honorarios incurridos durante el proceso, como los honorarios del abogado. Un HOA también puede excluir la propiedad y presentar un fallo contra el propietario para asumir la propiedad de su unidad.

Comprensión de casas adosadas y condominios

Una casa adosada es una o más unidades unidas propiedad de inquilinos individuales. Los propietarios comparten una o más paredes. Un condominio es una comunidad de edificios individuales, y cada unidad es propiedad de un propietario. Las tarifas de HOA para condominios son a menudo más altas que para las casas adosadas. El dueño de una casa paga gran parte de su propio mantenimiento. El HOA generalmente usa evaluaciones regulares para pagar el mantenimiento exterior de los propietarios de condominios.

El dueño de una casa compensa la diferencia al pagar tarifas de seguro de vivienda más altas. Ella necesita un seguro que cubra el exterior e interior de su unidad. El dueño de un condominio solo debe asegurar el interior de su unidad.

Límites en las multas de propietarios

Un HOA puede multar a un propietario por romper sus reglas o dañar áreas comunes en la comunidad. La junta directiva de HOA debe notificar al propietario del presunto delito por escrito al menos 10 días antes de una reunión de la junta. El propietario tiene derecho a dirigirse a la junta en la reunión de la junta. La junta decide si el propietario rompió una regla. Si la junta multa al propietario por la violación, debe notificarle la multa dentro de los 15 días de su decisión. La junta también requeriría que el propietario pague por el daño.

Cuando las cosas van mal

Un propietario tiene varias opciones cuando un HOA está actuando de manera problemática. Estos incluyen solicitar una variación, o excepción, a la regla HOA que la junta está tratando de hacer cumplir; solicitar una audiencia con la junta; y contactar a la junta directiva y a la compañía de administración de propiedades que la junta ha contratado. Si la preocupación se relaciona con una multa, el propietario puede pagar la multa y luego presentar una demanda en un tribunal de reclamos menores o un tribunal superior. Un CC & amp; R de HOA & ampos; puede requerir que un propietario participe en procedimientos alternativos de resolución de disputas, como la mediación, antes de presentar una demanda civil.

La Oficina del Fiscal General del estado de California tiene autoridad limitada y discrecional para intervenir cuando un HOA niega a los propietarios ciertos derechos previstos en el Código de Corporaciones de California. Para que un propietario presente una queja ante el fiscal general, el HOA debe establecerse como una corporación sin fines de lucro de beneficio mutuo, que es la norma. Además, la queja debe estar relacionada con un asunto en la lista prescrita por el fiscal general y los abogados. La lista de violaciones incluye no notificar una reunión a los miembros y no permitir la inspección de libros y registros.

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