Uso de una escritura de garantía
La compra o venta de bienes inmuebles a menudo implica el uso de una escritura de garantía. Asegúrese de comprender el efecto y el uso de este importante documento de transferencia de título.
Ya sea que esté comprando o vendiendo bienes raíces, es esencial comprender la naturaleza y el uso de una escritura de garantía.
tipos de escrituras
Una escritura es un documento legal que transfiere el título de un bien inmueble de una persona a otra. Una "persona" puede ser un individuo, una entidad comercial (como una corporación o LLC), un fideicomiso o un patrimonio. La persona que transfiere el título se denomina cedente o otorgante. La persona que recibe la propiedad se llama cesionario o concesionario.
Hay dos tipos básicos de escrituras: escrituras de renuncia y escrituras de garantía.
Quitclaim hechos. Con este tipo de escritura, el otorgante está diciendo, en esencia, "Le estoy dando al concesionario cualquier interés que pueda tener en esta propiedad". Una escritura de renuncia no garantiza que el otorgante tenga un interés real en la propiedad. Si resulta que el otorgante no tiene el título de la propiedad, o si hay algún problema con el título, el concesionario no puede demandar al otorgante.
Escrituras de garantía. Con este tipo de escritura, el otorgante le da al concesionario una garantía de que el otorgante tiene el título legal de la propiedad:
- Una escritura de garantía general garantiza que no hay problemas de título con la propiedad, incluso en relación con aquellos que poseían la propiedad antes que el otorgante.
- Una escritura de garantía limitada, o escritura de garantía especial, solo garantiza que no haya problemas de título que surgieron durante el tiempo que el otorgante ha tenido el título.
Si surgen problemas con el título, el concesionario puede demandar al otorgante por violar la garantía del título. Sin embargo, una escritura de garantía indicará cualquier gravamen conocido sobre la propiedad, como una hipoteca anterior, servidumbres , impuestos a la propiedad adeudados y otras cosas como restricciones de escritura de subdivisión.
Usos de las escrituras
El hecho de que utilice una escritura de garantía o una escritura de renuncia depende no solo de la relación entre el otorgante y el concesionario, sino también del tipo de transferencia de propiedad para la que se utiliza la escritura.
Quitclaim hechos. Las escrituras de renuncia se utilizan principalmente cuando no hay dudas sobre el título del otorgante. Esto generalmente implica transferencias entre miembros de la familia, o dentro o fuera del fideicomiso o negocio del otorgante. Por ejemplo, una escritura de renuncia se usaría para un cambio de nombre en una escritura de garantía, como para agregar un nuevo cónyuge o un hijo al título, o para eliminar el nombre de un cónyuge después de un divorcio.
Una escritura de renuncia también se puede usar para corregir errores. Por ejemplo, si la escritura de garantía original para los copropietarios no contenía una cláusula de supervivencia, la escritura de garantía sin supervivencia se puede convertir en una con supervivencia utilizando una escritura de renuncia.
Escrituras de garantía. Las escrituras de garantía generalmente se usan cuando el otorgante y el concesionario están en la posición de comprador y vendedor, y son extraños. Casi siempre se requerirá una escritura de garantía cuando el comprador obtenga una hipoteca y cuando se emita un seguro de título.
Idealmente, un vendedor preferiría dar una escritura de renuncia, porque no deja al vendedor responsable de ningún problema de título. Y una escritura de garantía limitada limitaría la responsabilidad del vendedor a las cosas que sucedieron durante el tiempo en que el vendedor era dueño de la propiedad. Por otro lado, un comprador estaría mejor protegido insistiendo en una escritura de garantía general.
Escritura de fideicomiso. Algunos estados usan lo que se llama una escritura de fideicomiso como sustituto de una hipoteca. Una escritura de garantía y una escritura de fideicomiso son similares, ya que una escritura de fideicomiso generalmente contiene la misma garantía de título que una escritura de garantía, pero una escritura de fideicomiso es mucho más larga porque también contiene los términos que normalmente se encuentran en una hipoteca. El comprador de la propiedad ejecuta una escritura de fideicomiso que transfiere el título legal de la propiedad a un fideicomisario externo (a menudo, una compañía de títulos).
Luego, cuando el préstamo se paga en su totalidad, el fideicomisario devuelve la escritura de la propiedad al comprador. El proceso de escritura de fideicomiso es más común en Alaska, Arizona, California, Colorado, el Distrito de Columbia, Idaho, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, Nevada, Carolina del Norte, Oregón, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, Washington y Virginia Occidental. En los otros 31 estados, es más común usar una hipoteca.
Contenido de una escritura de garantía
Cualquier escritura contendrá la fecha, los nombres del otorgante y el concesionario, una descripción de la propiedad que se transfiere y la firma del otorgante. También puede haber firmas de testigos, o un reconocimiento de notario público.
Lo que lo convierte en una escritura de garantía es una declaración que garantiza el título, en el sentido de: "que el Concedente está legalmente incautado en pleno dominio de dicha propiedad; que dicha propiedad está libre y libre de todo gravamen y gravamen, excepto como se establece en este documento, y con excepción de los impuestos adeudados para el año en curso y los años subsiguientes, y con excepción de cualquier restricción o servidumbre de registro; y que el Concedente garantizará y defenderá lo mismo ante dicho Concesionario, y los herederos y cesionarios del Concesionario, para siempre contra todos los reclamos legales".
Los requisitos exactos para la ejecución de una escritura están contenidos en la ley estatal y pueden variar ligeramente de un estado a otro.
Registro de una escritura
Una transferencia de título de escritura requiere que la escritura se envíe a una agencia gubernamental para su registro, con mayor frecuencia el secretario del condado o el registro de escrituras. La agencia registra la transacción en los registros oficiales del condado, coloca un sello de presentación en la escritura y devuelve el documento al concesionario.
Como otorgante, debido a que está brindando una garantía al comprador cuando transfiere el título mediante una escritura de garantía, es posible que desee contratar a un proveedor de servicios en línea para ayudar a garantizar que la escritura de garantía se cree y ejecute correctamente.
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