Cuándo se usa una escritura de liberación o cancelación
La escritura de liberación se utiliza para cancelar registralmente hipotecas y otras cargas ya extinguidas. Sin ese paso, el gravamen puede seguir apareciendo en el Registro aunque la obligación esté cumplida.
Respuesta rápida
Una escritura de liberación —o escritura de cancelación de carga— se utiliza cuando se extingue un gravamen, hipoteca, servidumbre u otro derecho real que pesaba sobre un inmueble, con el fin de que quede constancia registral de su desaparición. Es el instrumento notarial que permite actualizar el Registro de la Propiedad para reflejar que el bien queda libre de la carga en cuestión.
Cuándo hace falta cancelación registral
La Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, LH) regula en sus artículos 82 y siguientes la cancelación de inscripciones y anotaciones en el Registro de la Propiedad. El artículo 82 LH establece que las inscripciones o anotaciones preventivas solo pueden cancelarse mediante el correspondiente asiento de cancelación, que requiere escritura pública o documento judicial o administrativo auténtico. El Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947) desarrolla los requisitos formales de la escritura de cancelación. En el caso de hipotecas, la escritura de cancelación requiere la intervención del acreedor hipotecario para otorgar su consentimiento conforme al art. 179 del Reglamento Hipotecario.
Puntos clave
- Se utiliza para cancelar hipotecas, servidumbres, usufructos, opciones de compra y otras cargas registrales.
- Requiere escritura pública notarial y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
- En cancelación de hipoteca, el banco acreedor debe otorgar la escritura; si se niega, cabe acción judicial.
- Sin la escritura de cancelación, la carga sigue figurando en el Registro aunque la deuda esté pagada, lo que dificulta la venta del inmueble.
Matices y límites
La cancelación de una hipoteca por caducidad es posible sin intervención del banco cuando han transcurrido los plazos previstos en el art. 82.5 LH (20 años desde el vencimiento del plazo contractual o el último asiento). En ese caso, la cancelación puede instarse directamente ante el Registrador sin necesidad de escritura notarial del acreedor. Las cargas que se extinguen por prescripción o caducidad también pueden cancelarse mediante solicitud razonada al Registro.
Qué hacer en la práctica
Si ha terminado de pagar una hipoteca, solicite al banco el certificado de deuda cero y que otorgue la escritura de cancelación ante notario. Los gastos de notaría, gestoría y Registro son a cargo del deudor salvo pacto en contrario. Una vez otorgada la escritura, preséntela en el Registro de la Propiedad para que se practique el asiento de cancelación y el inmueble quede libre de cargas en el historial registral.
Fuentes consultadas
- Ley Hipotecaria
- Colegio de Registradores de España
- Consejo General del Notariado
- Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes
Revisión editorial de fuentes: 2026-04-14